評論：土地使用權到期應免費續期

近日，溫州20年住宅用地使用年限到期，需幾十萬元續期費用成為街頭巷尾熱議的話題，牽動著每個家庭的神經。住宅是家庭中最昂貴的資產，也是人們賴以生存的生活必需品，關系老百姓的切身利益和家庭幸福，甚至經濟社會的和諧穩定。因此，處理好住宅土地使用權續期問題事關重大。

根據我國物權法規定：住宅建設用地使用期屆滿自動續期。但自動續期是否收費，目前國家層面尚未出臺相應實施細則，導致基層部門無法可依、無章可循。因此，制定住宅使用權到期續期的實施細則是當務之急。

根據1990年國務院頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓年限按用途確定，其中居住用地一般使用權出讓最高年限為70年。

上世紀90年代，溫州市國土局在土地出讓時，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。由于土地使用年限越低，則繳納的土地出讓金越少。因此，有一部分受讓方選擇了20年土地的使用期限。那么對于用地使用期限到期到底應該怎么處置呢？筆者談三點看法：

第一，滿70年使用期的住宅用地應免費自動續期。這是貫徹十八屆五中全會創新、協調、開放、共享理念的需要，是讓人民群眾共享改革開放成果的需要。改革開放以來，尤其是住房制度改革以來，住宅商品化理念已經深入人心，百姓響應政府號召，把家庭大部分收入用來買房，使土地的招拍掛制度得到實現，極大地改善了城市的基礎設施與社會設施狀況，房價也因此不斷上漲，住宅作為財富也在不斷升值。因此，從讓百姓共享改革開放的成果，從提高百姓福祉，保障居民安居樂業出發，對滿70年使用期的住宅用地應當免費自動續期。

同時，這也是貫徹城鎮國有土地與集體土地同地同權要求的需要。我國的土地制度是公有制，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。長期以來，農民的宅基地沒有使用期限的規定，農民可以長期使用。城鎮居民的土地則規定了最高70年的使用期限，近年來我們在探索農村集體建設用地與城鎮國有建設用地一樣實現同地同權同價以及農民住房如何實現其財產權的問題。目前來看，城鎮居民的住房是擁有永久產權的，而住宅用地只有最高70年的使用權，房地嚴重背離。因此，從房地合一角度、從同地同權角度，也應該允許城鎮住宅用地免費自動續期。

第二，對于70年以下的住宅建設土地應當補交一定土地出讓金。根據城鎮住宅用地最高70年使用權轉讓的規定，70年以下使用權的住宅用地期滿，應當補交與70年相差年份的土地出讓金。一是基于同地同權的要求，即凡是住宅用地的使用權期限應當相同；二是基于公平、公正原則。我們的制度政策對每個購房人應該是公平、公正的，不能讓已購70年土地使用權的購房人吃虧。因此，應當讓低于70年土地使用期的購房人補足70年的土地出讓金。土地出讓金的補交標準需要進一步論證，需要廣泛征詢公眾和專家意見。建議按當時土地出讓時的成交價格，適當考慮一定的利率計算。

聯歡會最后 第三，盡早制定住宅建設用地自動續期的實施細則。目前土地使用權期限屆滿的住宅不能轉讓，給百姓生活已經造成了影響，對土地使用權沒有到期、即將到期的居民以及準備買房的購房人也產生了極大影響。產權人如坐針氈，如同頭上懸著利劍的達摩克利斯一樣人心惶惶，怕家庭最值錢的住房資產成為空中樓閣，怕家庭最大的財富毀于一旦；購房人買房的決心也由此產生了動搖，不利于住房市場的去化和穩定健康發展。因此，盡早出臺住宅建設用地使用權屆滿自動續期的實施細則是當務之急。

(趙秀池 作者系北京市房地產法學會副會長兼秘書長)

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