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在調控的同時解決樓市結構性問題

2021-12-08 09:36 來源:桐鄉養生網

并且附有久違了(Its been way too long)的標語。 在調控的同時解決樓市結構性問題

國家統計局2月22日發布了1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀中指出,從環比看,一二線城市房價漲幅進一步回落。初步測算,1月份一線城市新建商品住宅價格環比繼續持平;二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%,漲幅比上月回落0.1個百分點;三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%,漲幅與上月相同。

應當說,基本止漲這個結果是在嚴厲的調控政策實施后取得的。因此,在短期內看,止漲可能只是政策強壓下的一種反應,而不是代表整個市場的轉向。比如今年一月居民部門新增中長期貸款高達6293億元,在嚴格的調控政策下,房貸還能創下如此高的紀錄,說明市場情緒依然洶涌。

考慮到中國樓市的區域性特征,因城施策的調控政策是合理的。但是,關鍵是要讓北上廣深等一線城市樓市企穩,因為這些被視為具有稀缺資源且聚集大量財富與人才的城市,上漲的動力很強;而一旦這些城市開始上漲,就會在短時間對其他二三線城市形成 示范效應 。

熱點城市都實施了比較嚴厲的房地產調控措施,但其他一些與房地產相關的政策卻可能不利于樓市的長期穩定。比如北京剛剛通過的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》,今年全市計劃供地3900公頃,相比去年計劃減少了200公頃,其中住宅用地僅為610公頃,相比去年1200公頃的住宅用地面積,減少了近一半。而2015年、2016年北京市住宅用地供應已經是較大幅度的負增長。以往的經驗表明,土地供應計劃減少可能會在市場上制造住房供給減少的預期,從而推動樓價上漲。

上海在暫停百余個商住項目的銷售之后,又對 類住宅 項目進行拆除裝修、修改圖紙、變更設計等整改處理,經過整改后,項目將完全失去居住功能。關于商住項目的爭議比較多,上海進行整改是合理的。但商住房能夠滿足一部分居住需求,商住房減少可能意味著對住宅的需求會增加。這些轉移過來的需求可能對市場形成上漲壓力。

另一方面,調控政策從信貸下手,多個城市的銀行減少了首套房的利率優惠,很多城市出臺了更為嚴格的限購措施。這種抑制需求的做法在過去樓市調控中常見,但是形成的后果是,它會積累更多的潛在需求。一旦遭到抑制的需求在調控政策取消后釋放出來,就可能構成推動房價大幅上漲的力量。要滿足現實的與潛在的住房需求增長,有效的辦法是增加供給。但目前來看,一線城市并沒有采取增加供給策略。

另外一個可能刺激樓市上漲的因素正在聚集,那就是通脹。國家統計局公布的數據顯示,1月份,CPI同比上漲2.5%,PPI同比上漲6.9%。而目前中國金融機構一年期存款基準利率只有1.5%。PPI大漲意味著制造業的長期真實利率大幅下滑,這會刺激企業借款投資;居民也會擔憂存款縮水而繼續尋找適宜投資的資產,而樓市早就成為中國人儲蓄保值增值的投資首選。此外,由于真實利率的大幅下降,積極財政政策推動基建復蘇,再加上供給側結構性改革的推進,以及美國經濟復蘇的勢頭得到穩固,今年中國經濟增長可能比預期的要好,而這也必然會對樓市構成上漲的壓力。

由于大城市減少土地供應而造成供給的不足,房價可能面臨上漲的長期壓力。而高房價最終會傳導至租金、人工成本,從而推動通脹。通脹又會反過來刺激人們購買住房以避免儲蓄貶值。這是一個惡性循環。因此,政府部門應該抑制住房價格進一步升高,造成經濟成本大幅上漲,削弱中國經濟增長的效率與競爭力。目前看,多數城市的房地產政策仍然是以維穩為目標,沒有從根本上解決市場存在的結構性問題,這不利于抑制資產泡沫,更不利于防止金融風險。因此,在各地實施嚴厲的調控措施的同時,還應該著手解決結構性的問題,使房地產市場的供需增長更加均衡。

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