在調(diào)控的同時(shí)解決樓市結(jié)構(gòu)性問題
2021-12-08 09:36 來源:桐鄉(xiāng)養(yǎng)生網(wǎng)
并且附有久違了(Its been way too long)的標(biāo)語。 在調(diào)控的同時(shí)解決樓市結(jié)構(gòu)性問題
國家統(tǒng)計(jì)局2月22日發(fā)布了1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀中指出,從環(huán)比看,一二線城市房價(jià)漲幅進(jìn)一步回落。初步測算,1月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平;二線城市新建商品住宅價(jià)格微漲0.1%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅與上月相同。
應(yīng)當(dāng)說,基本止?jié)q這個(gè)結(jié)果是在嚴(yán)厲的調(diào)控政策實(shí)施后取得的。因此,在短期內(nèi)看,止?jié)q可能只是政策強(qiáng)壓下的一種反應(yīng),而不是代表整個(gè)市場的轉(zhuǎn)向。比如今年一月居民部門新增中長期貸款高達(dá)6293億元,在嚴(yán)格的調(diào)控政策下,房貸還能創(chuàng)下如此高的紀(jì)錄,說明市場情緒依然洶涌。
考慮到中國樓市的區(qū)域性特征,因城施策的調(diào)控政策是合理的。但是,關(guān)鍵是要讓北上廣深等一線城市樓市企穩(wěn),因?yàn)檫@些被視為具有稀缺資源且聚集大量財(cái)富與人才的城市,上漲的動(dòng)力很強(qiáng);而一旦這些城市開始上漲,就會(huì)在短時(shí)間對其他二三線城市形成 示范效應(yīng) 。
熱點(diǎn)城市都實(shí)施了比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施,但其他一些與房地產(chǎn)相關(guān)的政策卻可能不利于樓市的長期穩(wěn)定。比如北京剛剛通過的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,今年全市計(jì)劃供地3900公頃,相比去年計(jì)劃減少了200公頃,其中住宅用地僅為610公頃,相比去年1200公頃的住宅用地面積,減少了近一半。而2015年、2016年北京市住宅用地供應(yīng)已經(jīng)是較大幅度的負(fù)增長。以往的經(jīng)驗(yàn)表明,土地供應(yīng)計(jì)劃減少可能會(huì)在市場上制造住房供給減少的預(yù)期,從而推動(dòng)樓價(jià)上漲。
上海在暫停百余個(gè)商住項(xiàng)目的銷售之后,又對 類住宅 項(xiàng)目進(jìn)行拆除裝修、修改圖紙、變更設(shè)計(jì)等整改處理,經(jīng)過整改后,項(xiàng)目將完全失去居住功能。關(guān)于商住項(xiàng)目的爭議比較多,上海進(jìn)行整改是合理的。但商住房能夠滿足一部分居住需求,商住房減少可能意味著對住宅的需求會(huì)增加。這些轉(zhuǎn)移過來的需求可能對市場形成上漲壓力。
另一方面,調(diào)控政策從信貸下手,多個(gè)城市的銀行減少了首套房的利率優(yōu)惠,很多城市出臺了更為嚴(yán)格的限購措施。這種抑制需求的做法在過去樓市調(diào)控中常見,但是形成的后果是,它會(huì)積累更多的潛在需求。一旦遭到抑制的需求在調(diào)控政策取消后釋放出來,就可能構(gòu)成推動(dòng)房價(jià)大幅上漲的力量。要滿足現(xiàn)實(shí)的與潛在的住房需求增長,有效的辦法是增加供給。但目前來看,一線城市并沒有采取增加供給策略。
另外一個(gè)可能刺激樓市上漲的因素正在聚集,那就是通脹。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1月份,CPI同比上漲2.5%,PPI同比上漲6.9%。而目前中國金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率只有1.5%。PPI大漲意味著制造業(yè)的長期真實(shí)利率大幅下滑,這會(huì)刺激企業(yè)借款投資;居民也會(huì)擔(dān)憂存款縮水而繼續(xù)尋找適宜投資的資產(chǎn),而樓市早就成為中國人儲(chǔ)蓄保值增值的投資首選。此外,由于真實(shí)利率的大幅下降,積極財(cái)政政策推動(dòng)基建復(fù)蘇,再加上供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn),以及美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭得到穩(wěn)固,今年中國經(jīng)濟(jì)增長可能比預(yù)期的要好,而這也必然會(huì)對樓市構(gòu)成上漲的壓力。
由于大城市減少土地供應(yīng)而造成供給的不足,房價(jià)可能面臨上漲的長期壓力。而高房價(jià)最終會(huì)傳導(dǎo)至租金、人工成本,從而推動(dòng)通脹。通脹又會(huì)反過來刺激人們購買住房以避免儲(chǔ)蓄貶值。這是一個(gè)惡性循環(huán)。因此,政府部門應(yīng)該抑制住房價(jià)格進(jìn)一步升高,造成經(jīng)濟(jì)成本大幅上漲,削弱中國經(jīng)濟(jì)增長的效率與競爭力。目前看,多數(shù)城市的房地產(chǎn)政策仍然是以維穩(wěn)為目標(biāo),沒有從根本上解決市場存在的結(jié)構(gòu)性問題,這不利于抑制資產(chǎn)泡沫,更不利于防止金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,在各地實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控措施的同時(shí),還應(yīng)該著手解決結(jié)構(gòu)性的問題,使房地產(chǎn)市場的供需增長更加均衡。
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