丈夫瞞著妻子賣房買賣協議是否有效

【案情】

華某(男)與孫某(女)系夫妻關系。華某因投資虧損，于是打算出賣一套夫妻共有的閑置商品房用于還債。2013年4月23日，華某通過房屋中介組織找到了買主潘某，雙方達成了《房屋買賣協議》。同月25日，潘某按照約定支付清了全部房款給華某并取得了該房屋的所有權證。6月10日，孫某以不知情華某賣房為由訴至法院，要求確認華某與潘某簽訂的房屋買賣協議無效。

【分歧】

其實 丈夫隱瞞妻子賣房行為是否有效在審判實踐中存在三種觀點：

第一種意見認為，買賣有效。華某與孫某是該房屋的共有人，雙方有著共同的利益，華某一方出買房屋行為，可推定是為了夫妻雙方的共同利益;因為華某與孫某有著共同利益，讓潘某有理由相信華某的代理行為有效，屬表見代理行為。

第二種意見認為，買賣無效。華某與孫某作為該房屋的共有人，共同享有同等的處分權，一方事先未取得另一方的同意而擅自處分共有房屋的行為，則侵害了另一方共有人的合法權益。

第三種意見認為，要確認該房屋買賣行為是否有效，要看第三人是善意還是惡意、是有償還是無償取得，善意或有償取得有效，惡意或無償取得無效。

【評析】

筆者同意第三種觀點，理由是：

1、法律對部分共有人擅自處分共有財產的規定。最高人民法院關于貫徹執行我國《》若干問題的意見第89規定“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。

2、本案潘某屬善意、有償取得房屋，應認定有效。我國《》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，受讓人受讓不動產是善意的或以合理的價格轉讓，受讓人取得該不動產的所有權。不動產的善意取得應當符合以下要件：(1)讓與人對讓與之不動產無處分權;(2)受讓人取得不動產須基于有償的法律行為。受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為，如果是基于非法律行為取得不動產

，則不屬善意取得;(3)受讓人須為善意?？梢岳斫鉃槭茏屓朔腔诠室夂椭卮筮^失而對轉讓人無處分權的情形全然不知;(4)已作權利的變更登記。如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也不能認定為善意取得。結合本案，孫某對該房屋的價格未提出異議，潘某的購房行為也符合善意取得要件，由此可認定華某與潘某的房屋買賣行為有效，應當駁回孫某的訴訟請求。