蔡繼明認為，解決小產權房的根本路徑在于對相關法律進行修訂，實現農村集體建設用地和城市國有建設用地的同地、同權、同價。對于非法占用農地建設的小產權房，也要區別對待，不應讓其合法化。

小產權房具有合理性

中國證券報：日前，南京七彩星城小產權房“轉正”一事引來了社會各界廣泛關注。南京處置小產權房的嘗試是否值得推廣？

蔡繼明：如果是政府此前已經作出承諾，而且在小產權房建設未占用耕地、未破壞規劃的情況下，可以通過補辦手續、補交相關稅費的方式有條件地予以轉正；但如果政府部門此前未做承諾，且小產權房并不符合相關規劃，這種做法就不太合適。要推廣的話，還需視具體情況而定。

中國證券報：有沒有統計過當前我國小產權房的規模有多大？

蔡繼明：我自己沒有進行過統計，也無法統計。有機構公布過，大概是60到70億平方米。大致相當于我國十年左右的商品房建設總量。在很多城市，小產權房的數量占據當地商品房規模的近一半。事實上，這個數據還可能被低估，由于小產權房是非法的，所以具體數字難以統計。

中國證券報：小產權房雖然并不合法，但仍然大量存在。從供需兩端來分析，哪些因素促成了這種現象？

蔡繼明：小產權房具有存在的合理性。根據我們的調查發現，農民已經不滿足于自己的大片土地以“公共利益”的名義被征收去，之后用于開發，特別是房地產開發。在這個過程中，他們得到的補償僅僅是整個土地增值部分的1/10政府還貸高速公路52.8公里，甚至更少。因此，農民就要主動地參與到工業化、城市化進程當中來三星不久前公布了Exynos 5250處理器，也要和政府、開發商分一杯羹，小產權房由此應運而生。

從需求層面來看，很多城市房價這些年居高不下，讓中低收入階層望塵莫及。而很多小產權房的價格要明顯低于商品房，使得這部分購房者舍近求遠，并冒著違法違規的風險購買。但在這個過程中，小產權房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問題。

可嘗試有條件“轉正”

中國證券報：既然小產權房具有存在的合理性，能否通過類似南京的解決辦法將其“轉正”？

蔡繼明：在短期政策層面，我們一直有這個建議。除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對于那些合理合規建設的小產權房，在補辦相關手續、補交相關費用之后應當給予正式產權，或者政府通過收購等方式將其轉變為經濟適用房或回遷房。對于正在建設和新建的小產權房，要抓緊納入城市統一規劃當中，經過合理的審批程序予以確認或者制止。但對于非法占用農地建設的小產權房，應堅決予以拆除。

現在國家頒布的各項政策，多是“一刀切”的行政命令，對于集體建設用地上建設的這種小產權房，如果能夠形成市場交易和合理價格，就應該努力運用經濟手段進行調控，而不是單純進行大面積的拆除。

中國證券報：能否通過對法律的修訂，從根本上解決小產權房問題？

蔡繼明：要從根本上解決小產權房問題，必須著眼未來，確定一個前后一致的原則，也就是憲法“公益性征地原則”和中共十七屆三中全會“農村集體建設用地與城市國有建設用地同地、同權、同價”的精神。根據這個原則和精神，對于用于非公共利益的土地，應該允許農民集體土地，在符合城鄉統一規劃和用途管制的情況下進入市場自由交易。而《土地管理法》中“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的規定需要進行修改。

從土地改革的角度，農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。同時，建立統一的城鄉建設用地市場，并形成有效的激勵機制。

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