不動產合同生效條件

歌神陳奕迅“驚艷”亮相 提及老婆徐濠縈惜字如金（資料視頻） 在生活中，進行買賣的物品通常有動產和不動產之分，不動產如土地、房屋交易的時候，需要簽訂不動產的合同，而且合同生效需要與動產所區別的不同的條件。這些條件是哪些，具體又是怎么樣的呢?

在《物權法》之前，我國的司法實踐中，對于不動產合同的生效要件，大致可分為三個階段：

一、不區分物權變動與買賣合同。

1984年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條中規定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。1988年最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第85條中規定：財產所有權合法轉移后，一方反悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方反悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行;如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償。1990年2月最高人民法院在《關于公房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》中指出：簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方反悔是允許的。1992年2月最高人民法院在《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》中答復：要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應辦理該項手續后，方能認定買賣有效。這一時期，盡管有時認為登記為房屋買賣有效的條件，有時認為登記為房屋買賣成立的條件，但總是將買賣合同是否成立有效與所有權是否轉移混為一談。

二、區分買賣合同與所有權的轉移，將登記作為所有權轉移的生效要件。

1999年12月最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一) 》第9條中規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。這一規定顯然將合同是否有效與所有權是否轉移區分開來了，但認為辦理登記手續為物權變動的有效要件，即凡規定應登記而未登記的，物權不發生變動。

三、承認登記為所有權轉移的對抗要件。

2002年7月最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》第71條規定下列財產不屬于破產財產：尚未辦理產權證書或者產權過戶手續但已向買方交付的財產這一規定表明，已向買方交付的財產盡管未辦理產權證書或者產權過戶手續，所有權也轉移歸買方，而不屬于破產企業所有的財產。(注意：2007年6月1日施行的《破產法》無此規定)

2004年11月最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第71條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。第19條規定：被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結

。上述規定無疑表明，過戶手續是否辦理并非所有權是否轉移的生效要件，交付即實際占有為物權變動的外在表象，登記只是具有對抗效力。