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抵押權不同于處分權的

2022-02-15 13:10 來源:桐鄉養生網

抵押權不同于處分權

抵押權是一種價值權,具有物上代位性,抵押權人只是對抵押物的價值享有優先受償權。在抵押權人未行使撤銷權,且抵押權的效力不會因抵押物的轉讓而受影響的情況下,應遵循合同自由原則,充分尊重當事人的意思表示。 一房兩賣惹官司 李某向銀行貸款購買了一套房屋,后通

“先是給她婆婆倒 抵押權是一種價值權,具有物上代位性,抵押權人只是對抵押物的價值享有優先受償權。在抵押權人未行使撤銷權,且抵押權的效力不會因抵押物的轉讓而受影響的情況下,應遵循合同自由原則,充分尊重當事人的意思表示。

一房兩賣惹官司

李某向銀行貸款購買了一套房屋,后通過中介公司將該房屋出售給武某,雙方簽訂了《房屋買賣中介服務協議》一份。李某付了定金5萬元,并取得了該房屋的鑰匙。但是8個月后,李某卻通過中介公司要求解除給售房合同,原因是該房屋是他和妻子的共同財產,妻子一直反對出售,而且他購買房屋時向銀行辦理了抵押貸款手續,他出售房屋并沒有得到銀行的同意,所以要求解除買賣合同。

眼看煮熟的鴨子飛了,武某不答應了,便告上法庭,稱自己通過初步調查發現,李某又將該房屋高價出售給第三人,因此他訴至法院,要求李某繼續履行《房屋買賣中介服務協議》,辦理房屋、土地權屬過戶手續,判令被告李某承擔本案訴訟費用。

有效無效法庭論辯

法庭上,李某與武某就2004年5月簽訂的《房屋買賣中介服務協議》的效力問題展開了激烈的論辯。

原告武某堅決主張該《房屋買賣中介服務協議》有效,并提供了證人證詞以證明簽訂協議當日李某的妻子一直在場,當時其并沒有對該協議提出任何的異議,所以李某以未經妻子同意處理夫妻共同財產而主張協議無效的理由不能成立。同時,李某認為出賣已經抵押的房屋,未通知抵押權人,也不能導致合同無效。因為作為抵押人李某仍然是該房屋的所有人,在抵押期間對抵押物享有處分權,只是其處分權受到一定的限制。李某毀約的真正目的是將該房屋以更高的價格出售給他人。

而李某則認為,在轉讓該房屋時他還沒有取得房屋的所有權證和土地使用權證,所以該協議違反了法律、法規的強制性規定。同時簽訂時沒有征得共有人的同意,并且還沒有通知并取得抵押權人的同意,綜上,該房屋轉讓合同應當無效。

法官析理絲絲入扣

法院經審理后,認為該《房屋買賣中介服務協議》的效力問題主要涉及三個方面:(一)、轉讓未取得權屬證書的房地產合同的效力問題。協議于2004年5月簽訂,李某于2004年12月取得了房屋所有權證和土地使用權證,簽訂協議時尚未取得權屬證書。根據《城市房地產管理法》的規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。但根據《合同法》第五十一條的規定,李某與武某的轉讓行為屬于無權處分,其效力應當是待定的,后李某辦理了權屬登記手續,即取得了房屋的處分權,協議的效力由待定狀態轉為有效狀態。(二)、武某是否有理由相信其與李某所簽協議是李某夫妻共同意思表示。根據最高院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二項的規定:夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。現武某在法院所舉證據能夠證明簽訂協議時李某的妻子一直在現場,未明確表示過反對。所以應當認為武某有理由相信所簽協議為李某夫妻雙方共同意思表示。即使李某的妻子當時在場,不便當場表示反對意見,其也應當在協議簽訂后立即書面將反對意見告知武某,而不是在簽訂協議8個月之后。(三)、抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人,該轉讓行為的效力問題。根據《擔保法》第四十九條第一款的規定:抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。,而根據最高院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人

,可以代替債務人清償其全部債務,使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。 的規定和擔保物權的法理看,雙方的房屋轉讓行為不宜按無效行為處理,而應認定為抵押權人可行使撤銷權的民事行為。因為抵押權以不移轉標的物的占有為條件,設定抵押權后,抵押人仍然是標的物的所有人,在抵押期間對抵押物享有處分權,只是其處分權受到一定的限制。抵押權是一種價值權,具有物上代位性,抵押權人只是對抵押物的價值享有優先受償權。在抵押權人未行使撤銷權,且抵押權的效力不會因抵押物的轉讓而受影響的情況下,應遵循合同自由原則,充分尊重當事人的意思表示。

據此,法院于2005年7月5日做出了該《房屋買賣中介服務協議》合法有效的判決,判令雙方繼續履行該合同。

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