承租人如何要求出租人賠償裝修損失？

承租人如何要求出租人賠償裝修損失？最高人民法院相關司法解釋根據房屋租賃合同是有效合同和無效合同的不同法律后果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的認定標準。

不過我們也能用控球統治比賽 【案例介紹】

2009年3月，彭某承租了宋某的臨街二層門臉房用于開辦飯店。雙方約定，租金每年36萬元，每半年預付一次，租期5年，裝修免租期2個月。簽約后彭某投入60萬元對樓上樓下進行了全面裝修。開業運營三年后，宋某因自行開辦公司使用房屋需要向彭某提出解約，并表示愿意按合同約定支付彭某違約金18萬元。彭某要求宋某另行支付裝修損失。經彭某委托房地產評估機構評估，裝飾裝修現值為30萬元，但宋某不同意按此評估結果賠償30萬元。問：彭某應如何要求宋某賠償裝修損失？

【分析解答】

本案中合同解除是因出租人違約所導致，而雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理在合同中又沒有做出約定，根據最高人民法院相關司法解釋的規定，此種情況下

，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。因此，本案宋某應該根據裝修的殘值損失賠償彭某。鑒于彭某投入的裝修款為60萬元，按照租期5年攤銷完畢的原則，目前已攤銷3年，故裝修殘值損失為24萬元，所以，彭某依法可以宋某賠償裝修損失24萬元。

【律師提醒】

最高人民法院相關司法解釋根據房屋租賃合同是有效合同和無效合同的不同法律后果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的認定標準。即在合同無效的情況下，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。而在合同解除的情況下，則有過錯方承擔殘值損失?，F值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。該價值一般采用審計鑒定的方法確定。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余價值，該價值通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。

通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現值相符，但因為司法解釋已確定裝飾裝修費用在租賃期間內攤銷完畢，故合同履行期間已經攤銷（消耗）的裝飾裝修費用，不應納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應考慮因合同解除未攤銷的費用，該費用可能高于或者低于裝飾裝修的現值，此時確定裝飾裝修殘值損失采用就低原則：如果未攤銷費用高于現值，殘值損失按照裝飾裝修的現值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應當以實際損失為基礎確定；如果未攤銷費用低于現值，殘值損失按照未攤銷的費用確定。因裝飾裝修費用在租賃期間攤銷完畢是基本原則，如果每年攤銷（消耗）的費用高于按照審計確定的折舊費用，雙方必須按照已攤銷的費用確定租賃期間消耗的費用，按照未攤銷的費用確定殘值損失，否則，裝飾裝修費用在租賃期內攤銷完畢的原則無法體現。

以上述案例為例，裝飾裝修費用60萬元，租期5年，合同履行3年后解除，則攤銷費用為36萬元，未攤銷費用為=24（萬元），如果裝飾裝修現值為20萬元，殘值損失應當確定為20萬元；如果裝飾裝修現值為30萬元，殘值損失應當確定為24萬元。