申萬宏源：為何一線房租大漲對CPI影響微弱 類別： 機構(gòu)： 研究員：

[摘要]

結(jié)論或者投資建議：

7月一線城市居住成本上漲邊際拉動CPI約0.012個百分點，采用市場租金來計算所有住房成本（類似美國），邊際拉動CPI約0.03個百分點。盡管一線城市房租大漲明顯推升居民實際生活成本，但是對CPI影響微弱。

原因及邏輯：

房價回落，房租上漲。一般來說房租和房價同向變動，但是從2017年開始一線城市二手住宅價格同比增速持續(xù)回落，而房租同比明顯回升，7月北京廣州深圳平均住宅租金同比增速超過20%。在房價下跌的背景下，房租上漲以維持房屋實際投資回報率不變，而租賃中介的囤積居奇更助推了房租上漲。

7月一線城市居住成本上漲邊際上拉CPI約0.012個百分點。一方面，居住CPI對房租上漲反映有限，7月北上廣深平均租金同比分別為22%，16%，22%，30%，而7月四城的居住CPI同比僅為3.3%，0.2%，1.5%，4%。一線城市7月居住CPI同比均值2.3%，較6月擴大0.4個百分點。另一方面，一線城市居住成本占CPI比重較低約為3%。一線城市的居民消費支出占全國比重約15%，而居住占CPI權(quán)重約20%。

居住CPI對房租反應(yīng)有限的原因包括統(tǒng)計范圍和價格計算方法兩個層次。首先，居住CPI不僅包括住房成本。居住CPI一共包括四項，租房（公房和私房），自有住房，建房及裝修材料，水電及燃料。其次，價格計算方式或?qū)用裾鎸嵶》砍杀居兴凸?。自有住房CPI主要受房屋貸款利率、物業(yè)費影響，居住租房CPI的波動明顯小于住宅平均租金。

與美國居住CPI統(tǒng)計相比，中國居住CPI類別相近，主要差別有二，一是美國自有住房的居住成本采用該房屋在競爭性市場中出租獲得的房租來衡量（Owners’equivalentrent），二是美國居住在CPI中權(quán)重較高約40%（），而中國僅約20%（2016）。

因為現(xiàn)在的就業(yè)渠道非常寬廣 采用市場租金來衡量所有住房成本（類似美國），7月一線城市居住成本上漲邊際上拉CPI約0.03個百分點。為真實反映居民居住成本，假設(shè)中國住房成本采用美國的衡量方法，即租房（公房和私房）和自有住房均采用市場房租來計算居住成本。一線城市7月住宅平均租金上漲22%，較6月漲幅擴大1.7個點，邊際上拉CPI約0.03個百分點。因此，盡管一線城市房租大漲明顯推升居民實際生活成本，但是對CPI影響有限。

從時間點來看，關(guān)注明年一季度房租變化，一季度（特別是3月）是全年租房旺季。從長期來看，關(guān)注房租上漲可能引發(fā)的勞動力成本上漲。從歷史上看，服務(wù)CPI和租賃房房租CPI具有較高相關(guān)性。