承租人優(yōu)先購買權(quán)在審判實踐中如何適用

2006年6月，原告李某和被告張某簽訂一份房屋租賃合同，約定被告張某將自己所有的一套位于縣城的商品房出租給原告李某居家，李某每年支付租金4000元，租金一次性付清，租期為二年。2008年5月6日，被告張某與第三人劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，劉某向張某支付了購房款，但未辦理房屋過戶手續(xù)。次日，張某向李某發(fā)出終止房屋租賃合同的通知書。李某以張某和李某共同侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由訴至法院，要求宣告張某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并請求以相同價格購買該房屋。

[案情分析]第一種意見認為，應(yīng)確認張某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，但應(yīng)駁回李某以相同價格購買該房屋的訴訟請求。因為法律沒有規(guī)定，同時有損締約自由原則。協(xié)議被確認無效后，應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋仍屬于出租人所有，出租人享有完全的物權(quán)，是否以同等條件出售給承租人應(yīng)由其本人自主確定。

第二種意見認為，應(yīng)確認張某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，同時支持李某以相同價格購買該房屋的訴訟請求。這種觀點主要是側(cè)重保護承租人權(quán)益，保障其優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)。

第三種意見認為，應(yīng)認定張某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議不發(fā)生法律效力，同時支持李某請求以相同價格購買房屋的訴訟請求。

[管見]

筆者贊成第三種意見。《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》(以下簡稱《若干意見》)第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，無效合同是指合同已經(jīng)成立，因欠缺法定有效條件，在法律上確定地、當(dāng)然地自始不發(fā)生法律效力的合同

。本案中，第三人劉某與出租人張某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方真實意思表示，且已成立，并未違反《合同法》第52條的規(guī)定。而《若干意見》第118條規(guī)定的宣告合同無效情況并不是因為意思表示欠缺法定有效條件，而是因為承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而造成合同無效，很明顯，若承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，那么該房屋買賣協(xié)議自始有效，但由于本案李某主張優(yōu)先購買權(quán)，致使阻卻了該買賣協(xié)議效力的發(fā)生。所以張某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議不存在無效的問題，該協(xié)議是附法定生效條件的協(xié)議，該法定條件就是承租人在同等條件下是否主張優(yōu)先購買權(quán)。若承租人在同等條件下不主張優(yōu)先購買權(quán)，那么條件成就，該協(xié)議就有效。

溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出 在承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件中，司法解釋與法律規(guī)定的沖突，讓法官難以作出更加有智慧的判決。因為現(xiàn)實中，法官大多選擇適用司法解釋，這種選擇是不需要任何代價的，雖掩蓋了法官的智慧，但免去了自由裁量帶來的風(fēng)險。

本案中，法官應(yīng)查清承租人李某是否確實有購買意愿。如果李某沒有購買的意愿并明確表示不購買該承租房，則應(yīng)判決駁回其訴訟請求。如果承租人李某有購買的意愿并明確表示購買該承租房，根據(jù)合同法“承諾可撤回但不可撤銷”的規(guī)定，則應(yīng)判決支持李某以相同價格購買該承租房的訴訟請求。因為在出租人張某與第三人劉某達成房屋買賣協(xié)議的情況下，承租人李某提出以與第三人相同的條件購買房屋，是對出租人張某出賣房屋的邀約作出的承諾，該承諾一旦作出，承租人李某與出租人張某之間的房屋買賣合同就成立。

[案情結(jié)果]應(yīng)認定張某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議不發(fā)生法律效力，同時支持李某請求以相同價格購買房屋的訴訟請求。

[相關(guān)法規(guī)]合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》(以下簡稱《若干意見》)第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。